节能改造在租赁法中遇到的障碍
    在德国，有一半以上的公民是租房的。 德国的房东中介协会因此多如牛毛，也可想而知。 此外，德国的租赁法（Mietrecht）对承租人利益的保障非常完备。比如当屋主在夏天给房屋更换采暖系统时，按照租赁法，在整修期间就必须适当减免房屋租金，因为这部分设施无法使用了；另一方面，在德国，人们认为房屋与其他的机器或工具不一样，住房是一个人或一个家庭生活的中心场所，因此对住房的保护已经作为基本人权写入了德国宪法（Art.13 Abs.1 GG： Die Wohnung ist unverletzlich）。在《民法典》（Bürgerliches Gesetzbuch，简称BGB）中也有诸多有关房东义务的条款，如房东若要将房子租给房客，根据民法，必须保证是一个完好无缺的房子；如果房屋或房内的设施有损，修理和相关费用也必须由房东承担；如果房屋有损坏，而房东不予修理，房东在房租上要作相应降低……诸如此类对承租人有利的条款在租赁法上比比皆是。
    然而，凡事有利则有弊，以上的诸多条款确实保障了租户的利益，但另一方面也给对环境和气候有益的房屋节能改造带来了障碍。因为这样的话意味着出租人既要投入大笔费用用于节能改造，还要在改造期间减免承租人的租金，从而导致租金收益的降低，如此一来必然降低了屋主维修的积极性。为此，德国最有名的几家房地产经济协会首次联合在一起，成立了全德房地产经济协会联盟（Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft，简称BSI）。该联盟提出了针对这一条例的议案，目的是取消租赁法中的这一租金减免条例，以鼓励业主积极地进行房屋的节能改造，造福公共利益。联盟主席洛夫·科曼（Rolf Kornmann）先生认为，租赁法应该适当宽松一些，以利于环境保护改善措施的落实。
    针对有利于气候和环境的房屋改造，BSI共提出了五项具体的建议，期望取消《民法典》第536条房屋改造时租金减免的条款，扩大出租人在房屋能源改造中的权利。将来，这样的节能改造可以作为一项必须的措施加以贯彻，结束长期以来由于租户的阻难，环保房屋改造难以实施的情况。
    在联邦级的协会层面，目前共有8个房地产经济协会在一起做这项政策促进工作，除了房屋和土地协会（Haus & Grund）外，其他两个大的协会是联邦自由地产和住房公司协会 （Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen eV，简称BFW）和联邦住房和地产管理专业协会（Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V，简称GdW）。 同时，BFW和全德地产管理协会（Dachverband Deutscher Immobilienverwalter，简称DDIV)组成的管理联合会，房地产经纪和专家协会（IDV）以及德国信贷银行协会（Verband deutscher Pfandbriefbanken）和封闭式基金协会（Verband Geschlossene Fonds）也参与此项目。

（2009年12月2日）